Umschuldung | Anschlussfinanzierung

Umschuldung? Hier erklärt!

Als Umschuldung werden im allgemeinen generell Maßnahmen bezeichnet, welche das Ziel haben, bestehende Schuldverhältnisse positiv zu verändern und Verbindlichkeiten wie z.B. überzogenes Girokonto, offene Rechnungen, bestehende Altkredite umzuschulden und in einem neuen Kredit zusammenzufassen. Durch die Aufnahme eines neuen Kredits und der Zusammenfassung der bestehenden Verbindlichkeiten kann oftmals auch die bestehende Zins – und/oder Tilgungsbelastung verringert und somit eine geringere monatliche Zahlungsbelastung erreicht werden.

Daraus resultiert wiederum mehr finanzielle Flexibilität sowie mehr Übersicht über die eigenen Außenstände und Zahlungen. Bei der Umschuldung eines laufenden Immobiliendarlehens gibt es zwei Zeitpunkte, wo dies ohne große Probleme und vor allem ohne weitere Kosten möglich ist:

1. Dies wäre zum einen, wenn die Sollzinsbindungsfrist ausläuft, sprich die Laufzeit, mit welcher der Vertrag ursprünglich mit der Bank abgeschlossen wurde. Je nachdem wie die damalige Wahl bezüglich der Zinsbindung ausgefallen ist (5, 10, 15, 20, 25 oder 30 Jahre) muss sich an diese, wie der Name schon sagt, auch gehalten werden bzw. ist man daran gebunden. Wenn das Ende der vereinbarten Zinsbindung naht, dann ist die Finanzierung in aller Regel noch nicht abbezahlt. Es muss also die bestehende Restschuld durch eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert werden. Hier kommt nun die sogenannte Prolongation (Sollzinsbindungsabrede) ins Spiel. Hierbei unterrichtet der Darlehensgeber (Bank) den Darlehensnehmer spätestens drei Monate vor Ende der Sollzinsbindung darüber, ob er zu einer neuen Prolongation bereit ist. Der Darlehensnehmer erhält dann ein Prolongationsangebot von Seiten der Bank.

Dieses sollte er allerdings nicht ungeprüft akzeptieren, da in einem Prolongationsangebot die angebotenen Konditionen oft nicht dem günstigsten Angebot entsprechen, welches die Bank machen könnte. Es ist für den Darlehensnehmer also grundsätzlich anzuraten, ein Gespräch mit der Bank zu suchen und über die Konditionen zu verhandeln. Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass sich die Gesamtsituation des Darlehensnehmers, gegenüber dem ursprünglichen Abschlusszeitpunkt des Darlehens, zwischenzeitlich verbessert hat.

Dies kann sich z.B. durch mehr Einkommen, Steigerung des eigenen Vermögens oder auch durch die Wertsteigerung der Immobilie darstellen. Wenn sich der Darlehensnehmer mit der Bank bezüglich dem Prolongationsangebot nicht einigen kann oder sich auf Grund eines besseren Angebots für eine andere Bank entscheidet, hat er die Möglichkeit die Bank zu wechseln und eine Umschuldung zu tätigen.

Sollte dies der Fall sein, teilt der Darlehensnehmer seiner alten Bank frühzeitig vor Ablauf der Zinsbindung schriftlich mit, dass er das Prolongationsangebot nicht annimmt und den Immobiliar – Darlehensvertrag nicht verlängern wird. Somit ist der Weg für die Umschuldung der Immobilie frei.

2. Wenn die aktuelle Zinsbindung des Immobiliendarlehens bereits länger als zehn Jahre läuft bzw. für mehr als 10 Jahre vereinbart ist, dann ist der zweite Zeitpunkt gekommen. Bei Immobilienkredite besteht nach dem zehnten Jahr für den Darlehensnehmer ein einseitiges Sonderkündigungsrecht ohne Vorfälligkeitsentschädigung.

Somit kann das Immobiliendarlehen immer nach Ablauf von zehn Jahren kostenfrei gekündigt werden. Es muss lediglich eine sechsmonatige Kündigungsfrist eingehalten werden.

Dies wurde vom Gesetzgeber so festgelegt. Das heißt, dass dieses Darlehen gemäß § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB in jedem Fall nach Ablauf von zehn Jahren nach dem vollständigen Empfang, also nach Erhalt der letzten Auszahlungsrate, unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von sechs Monaten teilweise oder ganz gekündigt werden kann.

Somit kann der Darlehensnehmer, wenn die Zinsbindung z.B. 12, 15, 20 Jahre beträgt, diese vom Gesetzgeber geschaffene Möglichkeit für sich nutzen. In diesem Fall darf die Bank dem Darlehensnehmer auch keinerlei Kosten in Form von einer Vorfälligkeitsentschädigung berechnen und sie muss den Darlehensnehmer aus dem Immobiliar – Darlehensvertrag kostenlos herauslassen.

Ansonsten gibt es keine Möglichkeit, aus einem laufenden Immobiliar – Darlehensvertrag zum Zwecke einer Umschuldung auszusteigen.