Beleihungswert: Wissenswertes und Verfahren
Ein Hausbau oder Hauskauf wird fast immer über eine Baufinanzierung abgewickelt. Dabei gehen Banken und Kreditinstitute ein hohes finanzielles Risiko ein, oft wird ein sechsstelliger Eurobetrag für die Finanzierung benötigt. Die Immobilie selbst ist dabei die wichtigste Sicherheit für den Kreditgeber – doch wie viel ist diese Sicherheit überhaupt exakt wert? Dies wird im Vorfeld durch den sogenannten Beleihungswert festgelegt, für den verschiedene Verfahren in der Immobilienbranche etabliert sind.
Was genau ist der Beleihungswert?
Der Beleihungswert ist eine rechnerische Größe, mit der ein Kreditinstitut für die Absicherung eines Baukredits rechnet. Der Wert spielt bei der Finanzplanung eine wesentliche Rolle, selbst wenn es nicht um einen kompletten Hauskauf geht. Auch für ein oder mehrere Maßnahmen der Renovierung oder Sanierung ist der Beleihungswert eine Obergrenze für die Kreditvergabe.
Ein grober Anhaltspunkt für den Beleihungswert sind 70 bis 90 Prozent des Verkehrswertes. Mit diesem ist der Durchschnittswert gemeint, der aktuell für den Verkauf des Hauses abhängig von der Marktlage erwartet werden darf. Nach Vorgaben des Gesetzgebers darf der Beleihungswert niemals den Verkaufswert übersteigen und sich an den regionalen Marktverhältnissen sowie langfristigen Merkmalen des Objekts orientieren.
Wofür wird der Beleihungswert benötigt?
Zunächst dient der Wert als finanzielle Richtlinie, in welchem Umfang eine Immobilie als Sicherheit im Kreditwesen herangezogen werden kann. Auch bei der Anschlussfinanzierung für die Immobilie ist der Beleihungswert ein wichtiger Maßstab. Ist nach Jahren der Zinsbindung eine Anschlussfinanzierung geplant, wird der Wert der Immobilie neu erhoben. Dies kann sich positiv auf die Zinskonditionen der Folgefinanzierung auswirken. Für finanzierte und bestehende Objekte gibt der Beleihungswert dem Eigentümer einen Finanzrahmen, in welchem Umfang er seine Immobilie als Kreditsicherheit einsetzen kann.
Welche Verfahren für die Ermittlung werden genutzt?
Aktuell sind in der Immobilienbranche drei Verfahren zur Ermittlung des Beleihungswertes branchenweit etabliert. Hierbei gibt es klare Rahmenwerte, unter welchen Umständen welches Verfahren bevorzugt angewendet wird.
Vergleichswertverfahren: Dieses Verfahren wird bevorzugt zur Wertvermittlung genutzt. Hierbei dienen umliegende Objekte der gleichen Region als Maßstab, um den konkreten Wert der Immobilie zu ermitteln. Der Ansatz sichert zu, dass die regionale Marktlage einfließt und schafft ein realistisches Bild vom Objektwert abhängig von vielen aktuellen Maßstäben.
Sachwertverfahren: Bei selbst genutzten Immobilien, für die zu wenige Möglichkeiten zum Vergleich bestehen, ist das Sachwertverfahren die bevorzugte Alternative. Bei dieser werden der Bau- und Bodenwert des Objekts konkret ermittelt. Das Verfahren ist aufwändiger, die Ergebnisse dafür präziser.
Ertragswertverfahren: Bei diesem Berechnungsmodell steht weniger der reine Objektwert, als der Ertrag durch Vermietung oder Verpachtung im Vordergrund. Er ist für die Kalkulation im gewerblichen Umfeld relevanter und berücksichtigt Mieteinnahmen und anfallende Kosten im adäquaten Maße.
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