Anschlussfinanzierung – worauf sollte man achten?
Bei den meisten Baufinanzierungen kommen Hypothekendarlehen zum Einsatz, bei denen die Zinsen über einen bestimmten Zeitraum – die Zinsbindungsdauer – festgeschrieben werden und der Kredit bei Ablauf noch nicht vollständig getilgt ist.
Dann stellt sich die Frage einer Anschlussfinanzierung. Mit ihr wird die Finanzierung fortgeführt und der Restkreditbetrag muss nicht auf einmal getilgt werden. Nachfolgend gehen wir auf einige wichtige Aspekte der Anschlussfinanzierung ein.
Prolongation oder Umschuldung?
Ein Kreditnehmer mit Bedarf für Anschlussfinanzierung hat grundsätzlich zwei Möglichkeiten:
- er führt den bisherigen Kredit einfach weiter. Die Bank legt normalerweise automatisch kurz vor Ende der Zinsbindungsdauer ein Angebot zur Fortführung vor. Der Kreditvertrag bleibt dann bestehen, es wird aber eine neue Zinsvereinbarung getroffen
- sowohl bzgl. der Zinshöhe als im Hinblick auf eine erneute Zinsbindung. Man nennt so etwas auch Kreditprolongation.
- alternativ besteht die Möglichkeit, bei einer anderen Bank ein neues Hypothekendarlehen zu deren Konditionen abzuschließen und damit den Restkredit bei der bisherigen Bank abzulösen. Das wird als Umschuldung bezeichnet.
Ob Prolongation oder Umschuldung – die Konditionen für die Anschlussfinanzierung orientieren sich stets an den zum Anschlusszeitpunkt bestehenden Marktverhältnissen. Sind die Zinsen zwischenzeitlich gestiegen, wird der Anschlusskredit teurer, sind sie gesunken, wird er günstiger. Natürlich kommt es auch auf die jeweiligen Bankkonditionen und die persönliche Kreditwürdigkeit an.
Die Prolongation ist einfach und bequem. Wenn es aber bessere Angebote am Markt gibt, spricht nichts gegen einen Bankwechsel. Damit lässt sich bares Geld sparen.
Angebote vergleichen
Der Effektivzins ist die geeignete Größe, um unterschiedliche Angebote für Anschlussfinanzierungen zu vergleichen. Er bezieht neben Zinsen auch weitere Kreditkosten ein – allerdings nicht alle. Außen vor bleiben insbesondere Kosten für Absicherung und in der Regel auch für Restschuldversicherungen.
Verglichen werden können immer nur gleichartige Kreditgestaltungen – insbesondere gleiche Zinsbindungsfristen und gleichartige Zahlungsmodalitäten. Sonst macht man den berühmten „Äpfel-Birnen-Vergleich“. Das ist nicht zielführend.
Die neue Vereinbarung – mehr als nur Zinsbindung
Gerade Umschuldungen lassen sich dazu nutzen, die Anschlussfinanzierung neu zu gestalten. Das betrifft nicht nur die Zinsbindung, sondern auch die Laufzeit bzw. die Ratenzahlungen. Es besteht keine Notwendigkeit, die gleichen Festlegungen wie beim ursprünglichen Kredit zu treffen.
Bei der Vereinbarung des Zinsbindungszeitraums empfiehlt es sich, an der erwarteten Zinsentwicklung zu orientieren, auch die Restlaufzeit spielt eine Rolle. Höhere Raten als bisher kommen in Betracht, wenn sich die persönliche finanzielle Leistungsfähigkeit verbessert hat. Der Kredit ist dann schneller getilgt. Auch eine Kreditstreckung durch eine längere Laufzeit ist denkbar. Dann verringert sich die Ratenbelastung.
Forward-Darlehen – schon heute Anschlussfinanzierung sichern
Manchmal stehen Kreditnehmer vor dem Problem, dass ihre Zinsbindung noch geraume Zeit läuft und am Markt mit steigenden Zinsen gerechnet wird. Eine spätere Anschlussfinanzierung würde dann teurer.
Mit einer Forward-Vereinbarung kann man sich die jetzt noch niedrigeren Zinsen sichern. Ein Forward-Darlehen ist nichts anderes als eine Anschlussfinanzierung, deren Konditionen heute schon vereinbart werden, die aber erst später greifen.
Eine solche Absicherung gegen steigende Zinsen hat natürlich einen Preis – es fällt ein Zinsaufschlag (die Forward-Prämie) an. Außerdem zahlt man darauf, wenn es anders kommt als gedacht. Denn auch bei gleichbleibenden oder sinkenden Zinsen gilt die Forward-Vereinbarung. Das bedeutet: die Vereinbarung ergibt nur Sinn, wenn ziemlich sicher ist, dass die Zinsen bis zur anstehenden Anschlussfinanzierung höher sein werden.
Fazit
Ein guter Rat ist immer, sich frühzeitig um die Anschlussfinanzierung Gedanken zu machen. Dann besteht genug Zeit, den Markt zu checken und Alternativen zu prüfen. Mit einem gut vorbereiteten und durchkalkulierten Anschlusskredit steht die Baufinanzierung weiter auf einem soliden Fundament.
